... Совместного творения и радости для всех от созерцания его! ...
ОФОРМЛЕНИЕ
ЗЕМЛИ
ЭЛЕКТРИЧЕСТВА
ПОСТРОЕК
С марта 2022г. официально разрешено строительство индивидуальных жилых домов на землях с/х назначения по упрощенной процедуре ничем не отличающейся от оформления на дачных или сельских участках! Примерно через год большинство участников уже успели оформить и зарегистрировать свои жилые дома.
01.03.2022 г. вступил в силу федеральный закон ФЗ-299, разрешающий строительство жилого дома (с правом прописки) на участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе на с/х угодьях (независимо от вида разрешенного использования, как с/х производство, КФХ, ЛПХ и т.п.). Этажность не более 3х, общая площадь этажей не более 500кв.м. Порядок оформления и регистрации осуществляется в уведомительном порядке и практически не отличается от оформления построек на приусадебном или сельском участке в черте населенных пунктов. Предоставляется технический план, декларация об объекте недвижимости, правоустанавливающий документ на земельный участок.
Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/637e282a9a7947fe9e8a0ac0
Ограничение в площади застройки в размере 0,25% от площади участка (пятно застройки всего 25кв.м. на 1 гектаре) существенно ограничивает возможность регистрации полноценного жилого дома. Для решения вопроса в недостаточности площади участка для регистрации капитальной жилой постройки можно приобрести несколько участков, а также за счет долгожданного перевода земель в территориальную зону застройки СХ4, которая ничем не отличается от территориальной зоны СХ3. Всем участкам с разрешенным использованием "для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства" присвоена другая нумерация территориальной зоны. Видимо для того, чтобы смущать неосведомленный народ.
С марта 2023г. появилась возможность оформить капитальную постройку дома не по декларации, как в черте населенных пунктов или с дачами, а как нежилую постройку или по документам, как для сезонного проживания. В таком случае нет никаких ограничений ни в площади постройки, ни в их количестве. Единственным ограничением является отсутствие возможности прописки. Обо всем по порядку.
Перечень формальных условий на момент июня 2023г. для успешной регистрации своей постройки в качестве жилого дома:
Объекты капитального строительства - это здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, линейные объекты. Они имеют основные признаки: прочная связь с землей, заглубленный фундамент, невозможность их переместить без нанесения несоразмерного ущерба назначению. (ГрК РФ)
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.(ЖК РФ). Ставится на учет с назначением "жилой дом"
Садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. Ставится на учет с назначение "не жилое"
Итак:
Капитальное строение - это готовые жилые и нежилые здания, сооружения. Их возводят на капитальном фундаменте и они неотделимо связаны с земельным участком, на котором стоят. Капитальную конструкцию нельзя демонтировать и перенести на другой участок, не нарушив её характеристики
Жилой дом и садовый дом, для постановки на учет должны отвечать признакам:
" отдельно стоящее здание,
" количество надземных этажей не более 3-х,
" высота не более 20 метров,
" дом состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием,
" здание нельзя делить на самостоятельные объекты недвижимости.
" площадь застройки должна быть не более 0,25 процента от площади участка (для земельных участков с/х и кфх)
" минимальная площадь здания ~~20кв.м.
Если ваше здание соответствует этим признакам, то регистрация возможна в упрощенном или уведомительном порядке.
Для оформления жилого дома инстанции требуют зарегистрировать ИП, но достаточно оформиться самозанытым. После регистрации собственности на жилой дом легко перейти на тариф, по которому подключенные 3 фазы (по 5 кВт каждая) смогут оплачиваться по деревенскому более дешевому тарифу. Как бы ни было дешево электричество, топить купленными дровами дешевле, не говоря уже о дровах заготовленных непосредственно на залесенном участке.
Капитальные постройки, оформляемые через получение разрешения на строительство основного капитального объекта, соответствующего целевому назначению земельного участка (капитальный гараж, сарай, ангар, навес, погреб и т.д.) делятся на две группы. Объекты вспомогательного использования регистрировать не обязательно. Даже если они капитальные. Капитальные постройки делятся на основные (на которые идет получение разрешения на строительство) и вспомогательные - регистрация которых не обязательна, но возможна по желанию собственника (https://docs.cntd.ru/document/564672728). После предоставления документации на объект основного назначения, к примеру, "лопаточник", а также одновременного предоставления документации объектов вспомогательного использования - бани, сторожки, столовые и пр., администрация района выдает разрешение на строительство, как обычно, с предписанием определенного срока. Обычно разрешение на строительство дается на 3 года, которое можно каждый год продлевать. После завершения строительства, подаются документы для проведения измерений и проверки капитальных построек на соответствие выданному ранее разрешению на строительство. Если в здании или строении по документам и фактически насчитывается менее 50% жилой площади, то объект признается соответствующим своему вспомогательному назначению и после подтверждения соответствия построек изначальной документации собственник обязан зарегистрировать целевой объект капитального строительства (на который он получал разрешение) и может по своему желанию зарегистрировать все капитальные постройки вспомогательного использования.
Завершившийся многолетний перевод назначения земли из с/х угодий в территориальную зону под застройку позволяет получить разрешение на строительство любого количества разнообразных капитальных построек практически неограниченной площади. В том числе построек, ничем не отличающихся от индивидуальных жилых домов, только оформлены по документам они должны, быть как Сторожка для сезонного проживания (количество жилых помещений должно быть не более 50%. Т.е. комнаты с рекомендуемыми назначениями: ванная, парная, санузел, кладовые, кухня, столовая, коридоры, прихожая, раздевалка, подвал, котельная, прачечная. Все остальные - признаются жилыми помещениями.
После оформления постройки в качестве жилого дома (норма 0,25% процента от площади участка), почти втрое сократится тариф на электричество. Отопление электричеством, особенно при ночном тарифе более выгодно, чем централизованным газом или тем более из газгольдерного хранилища, аж по множеству параметров:
1. Не требуется расходовать дополнительные площади дома на помещение для газового оборудования, каждый квадратный метр жилья это дополнительные расходы, причем в самом начале при строительстве дома.
2. Не требуется сразу тратить минимум полмиллиона на газовое оборудование, эта сумма распределится минимум на десятилетие при отоплении электричеством.
3. Газовое отопление это отопление стен при холодных полах (первый этаж имеется ввиду), что распределяет теплый воздух к потолку, а не ближе к полу. Поэтому требуется топить сильнее, чем при электрических полах.
4. Электрическое отопление более безопасно и с годами не увеличивается степень аварийности по сравнению с газовым.
5. Газовое оборудование требует регулярного обслуживания и затрат на замену запчастей.
6. Деревенские тарифы Тульской области заметно меньше Московских, а ночной тариф заметно снижает расходы. При удержании средней температуры в 19 градусов в течение зимних 6ти месяцев оба моих знакомых в деревне Московской области в прошлом году тратили на обогрев порядка от 3.000р.- 4000р. при площадях домов существенно больше 100 кв. м. Дома естественно утепленные и без доступа ледяного воздуха под полом (изолированный на зиму и утепленный цоколь).
7. Электрообогрев включается и контролируется удаленной программой с телефона, как и газовое оборудование. Но заранее без наличия людей в доме включать газовое оборудование удаленно - страшновато. Особенно с годами, когда учитывается износ оборудования.
Еще несколько причин в пользу электричества находятся в процессе исследования. Например, в домах с конструкцией типа завалинки (нижний метр первого этажа и цоколя теплоизолируется по стандарту, но вдобавок засыпается землей, вследствие чего пол практически всегда плюсовой температуры, а в жару прохладный, что убирает необходимость установки кондиционера.
При всем при этом, печное отопление крайне желательно, поскольку это и дешевле и часто на целый день отключаются электросети в силу полной замены всех окружающих электролиний и подстанций. А также в силу подключения новых абонентов. Для хорошей просушки дров, по опыту, требуется два летних периода.
Детали оформления построек компилируются и обновления появятся в скором времени.
Процедура оформления земли в собственность, как уже было сказано состоит в заключении краткосрочного договора аренды в который внесен дорожный взнос и последующей выдачи нотариальной доверенности для оформления земли в собственность.
Оформление электричества состоит в подаче заявки на 1 или 3 фазы. Каждая фаза по 5кВт. Поскольку бесплатная десятилетняя госпрограмма завершилась, то выкуп 1 кВт стоит порядка 6 тыс руб. Итого 1 фаза 30.000р. и 3 фазы 90.000р. Плюс порядка 60-70.000 за установку щитка. Также как с землей можно заключить у нотариуса доверенность на человека из соседнего поселения, который занимается, как оформлением, так и установкой щитков из правильных запчастей, правильной конструкции (электрики госкорпорации устанавливают щитки с различными существенными недостатками).
Данная статья периодически пополняется новыми деталями по оформлению.
Последнее дополнение от 22.06.2023г. относительно перечня условий со стороны инстанций к оформлению жилого дома.